GDIRI 观察|楼市红盘春节篇:上海中建万科理想之地的实践

观点指数研究院 ?

2024-02-07 15:24

  • 观点指数认为,理想之地畅销离不开企业品牌的加持,还有优质房企的交付保证。

    观点指数(GDIRI) 2023年上海商品房销售面积1808.03万平方米,下降2.4%。其中,住宅销售面积1454.02万平方米,下降6.9%。

    相比深圳,上海楼市略小1.3个百分点,而北京表现较好,同比增加9.3%。

    上海楼市仍处于下行通道中。2023年9月初和12月中旬,上海分别发布“认房不认贷”和“住宅认定标准”的政策。但销售端来看楼市成交并没有呈现较大的增幅走势。其中,新政发布后的9月和12月销售套数环比增加分别仅为3.8%、5.8%。政策落地后,推动住房市场交易的上升动能有限,主要在于购房者的观望情绪蔓延。

    从收入端看,居民收入增加并没有提高购房信心,储蓄还在增加。2023年上海市居民人均可支配收入达到84834元,比上年增长6.6%。12月末,人民币住户存款余额同比增长14.6%。

    虽然仍处于一个较为低迷的市场中,但有一些项目在2023年取得较为突出的成绩。

    中建万科理想之地自2023年6月首开入市以来,首期摇号率达200.2%,四期(住宅2104套)开盘均已售罄,合计售出金额超过100亿元。推出包括90平方米、103平方米、128平方米、145平方米等在内的多种户型。

    该项目是嘉定新城集商业、住宅、办公于一体的大型综合体项目,住宅部分约24.4万平方米、商业约4.8万平方米、办公约5.3万平方米。

    据观点指数查询,嘉定新城是上海市城市总体规划确定的重点发展五座(临港、松江、奉贤、青浦、嘉定)新城之一,将要打造上海都市圈西北翼的区域性核心城市。根据“十四五”时期规划,将聚焦嘉定新城核心区和科技城自主创新产业承载区两大区域建设。

    观点指数认为,理想之地位于嘉定新城核心区的核心位置,未来价值更为凸显。项目对应的客群大部分是从事高科技和创新产业的人群。

    理想之地均价为5万元/平方米,相比周边其他项目有价差优势。如金地世家(69221元/平方米)、西郊金茂府(78780元/平方米)等小区,二手挂牌单价普遍在6万元/平方米以上。该板块存在较为明显的一二手价格倒挂。

    观点指数认为,理想之地均价与二手房产生倒挂,与项目地块的拿地成本相关,零溢价的地块给了企业更多的操盘空间。

    该项目2022年经过土地推介、方案征集后,于9月26日被中建二局以64.36亿元竞得。成交楼板价17484元/平方米,地块房地联动价50400元/平方米,溢价率0%。

    该项目五期预计在近期推出最后的227套房源,其中产品是建面约为103、128、145平方米的3-4房。项目营销宣传主打“万科未来城市理想项目首个落地项目”、“多业态复合型综合活力社区”和“上海销售套数/面积双冠”。

    从 2018 年万科成立《2049 未来城市(上海)探索计划》至今,未来城市理想单元持续推进理论研究。这个项目对万科来说是重要的实践项目。

    万科对上海的重视在财报中可窥一二。2023年万科上半年实现销售面积1297万平方米,同比增长0.5%,销售金额2039.4亿元,同比下降5.3%。上海区域销售面积336.1万方,占比25.9%;销售金额705.1亿,占比 34.5%。

    合作方中建玖合自2020年进军华东市场后,也有不错的操盘经验。中建玖合玖海云天销量超过2400套,成为2022年3月的套数销冠,玖里书香成为临港叠墅销冠。

    观点指数认为,理想之地畅销离不开企业品牌的加持,还有优质房企的交付保证。

    最近上海优化住房限购政策,支撑非本市户籍单身人士购房,非户籍居民连缴社保个税5年可购房。此项新政策旨在更好地满足居民的合理住房需求,同时促进区域职住平衡和产城融合。

    也许理想之地第五期会迎来单身购房者用户,不过入围分(四期均值在67.57分)会是不小的门槛。

    撰文:曾宇鹏    

    审校:陈朗洲



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