冯毅成:2024楼市不宜幻想,局部仍有机会

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2024-01-24 16:56

  • 行业的修复,深层次依赖的是社会面消费力的修复,依赖于普通家庭经济基本面的修复。城市化红利只是在休整期,并没有发展殆尽,可以在震荡中寻找相对机会,依旧值得谨慎乐观。

    冯毅成 本文是基于2024年1月12日我分享的《2023-2024房地产市场研判报告》整理而成,以当时可查数据作为参考,同时新增了一些近期资讯数据作为论据支撑。

    2024年楼市是否值得期待,行业是否会更差?是否有可能发动人造牛市?行业是涨是跌?我的观点是,在国际形势和国内宏观经济不发生巨大变动的前提下,以当前形势静态分析,2024年的楼市不宜幻想,虽然总体困难重重,但仍有局部机会。

    无论是对于开发企业还是购房家庭又或者是行业相关从业者而言,房地产业不再是一个追求规模的行业,而是一个讲究修炼内功,精准决策与追求质量的行业。

    对于购房者而言,人们会深刻体会到不是谁持有的房产数量多,谁的幸福感就越高。

    持有的一般房子多,而精品抗跌房子少,意味着家庭资产缩水风险大。如果还有贷款,那么就是对风险加了“催化剂”。

    对于从业者而言,他们会深刻体会到不是谁掌握的营收流水大,谁的优越感就越强。

    规模越大,固定成本也就越居高不下,而行业的违约风险在增加,一旦新增呆死坏账,吞噬的将是数倍的利润。

    对于开发者而言,其会深刻体会到不是谁土储多,开发量大,谁的品牌实力就越强。

    如今的市场,品牌对于销售的促进作用在不断下降。全国排名也好,区域销冠也好,对于个人购房者而言不再具有非常强的打动作用。而对于一个长期以价换量的新房市场而言,销量越好的楼盘,并不能反映它在盈利和正向发展。

    当然,从长期来看,储备优质的地块,控制好开发节奏,控制好城市投资的资金仓位将具备弯道超车,逆势而上的阶段性发展机会。

    行业的容错率在不断下降,潜在风险的溢出率在上升,妄动者出局风险很大,精准决策者与走精品路线者,才可能会挖掘出发展机会。这就是本文要讨论的重点。

    行业已经到了历史新低

    首先看2024年1月12日分享的一组数据,2023年全国房地产开工量、土拍量、销售规模相比历史高峰期已经发生严重下滑。

    全国开工量方面,2023年1-11月房屋新开工8.75亿平米。相比高峰期2019、2020年下降约60%,降幅超过了1990年代日本房地产困难时期。(来源:国家统计局、丁建刚房产)。

    全国土拍量方面,截至2023年12月20日,全国300城土拍成交12.2亿平米,同比下滑21%。与2015年相比下滑42.2%,近十年最低。

    全国商品房销售规模方面,2023年预计达到12.28万亿,与历史最高18.19万亿相比,下滑32.5%,近十年最低。

    另外,法拍房、二手房挂牌量等数据也达到了历史高峰。

    而根据2024年1月17日国家统计局发布的数据,2023年,全国房地产开发投资11.09万亿,商品房销售面积11.17亿平米,销售额11.66万亿元。这意味着在我报告公布的降幅数据基础上还有扩大。

    所以大家可以看到,2023年是楼市发展史上政策最宽松的一年,同时也是最困难的时期。大家不能轻易地下结论楼市已经到底,但必须清醒地认识到形势的严峻,并非一朝一夕,几个政策就能使其快速反弹复苏的。

    近期三个重要举措分析

    2023年国内楼市在保交楼、稳企业、化解风险方面取得的成绩斐然,基本遏制住了行业不良势头,稳定了市场局面。

    但不可忽视的是,当前乃至今后相当长的一段时间内,楼市仍将处于积弱不堪的基本状态。市场对于政策的敏感度已经大不如前。

    整个大房地产业的数据已经快触达行业的“警戒线”,所以大家回头再来看近期的一些会议精神和政策就能够比较准确地理解内涵。

    2023年为构建房地产发展新模式,推出了“三大工程”,包括保障房、城中村改造、平急两用公共基础设施三大组成部分,对应不同的内涵。

    保障房,最终将与商品房构成“双轨制”

    它的推进必然会对商品房的循环产生影响,保障房的增加对新房、二手刚需以及首改循环会产生影响(以后会有专题讨论),未来新建商品房楼市的刚性住房需求会被保障房稀释掉一部分,刚性新建商品房需求量会下降。

    但对当前阶段而言,大力推进保障房政策,实际上还有更高维度与深层次的考量,就是为整个建筑业工程量托底。因为房地产销售规模相比几年前的历史高峰期已经下降了三分之一,用保障房的工程增量可以在短期内为大行业的循环托底,这是从行业生态健康角度算大账的智慧。

    城中村改造将对中心城区精准释放流动性

    全国超大特大城市先行,聚焦老城区,释放流动性,包括但不限于会有“房票”“以旧换新”等创新手段推进,全国政策资金优先进入中心城区和重点区域。当前阶段想要带动全行业普涨几乎是不可能的,但局部可以释放流动性,缓和、化解供需矛盾,从而打开新局面。

    “平急两用”无需做过多说明。

    对于2024年1月15日广州在一线城市首推“房票安置”,以及近阶段全国出现的“以旧换新”等,我的研判是短期内很难对行业产生颠覆性的拉动作用。

    房票安置可以看作一种特殊的货币化安置方式,节省资金成本,作为短期“资金补充”方便灵活调度。

    房票可购买的房源是关键,若购买自由度不高,或者购买意愿不强,那么房票意义也不会很大。另外,最核心的局限是,对于财政本就吃紧的地方政府而言,房票是“巧妇难为无米之炊”。

    “以旧换新”是创新探索,具有广泛的积极意义,道路正确,便于争取更多补贴和优惠,

    有利于锁定意向客户和房源。但“以旧换新”的明显局限在于,核心工作关键不在于什么平台、什么机制卖旧买新,而是在于二手房的成交周期与成交价格。

    也就是说,如果意向购房者无法在短期内快速以理想的价位卖掉二手房,那么“以旧换新”的政策就会卡壳。

    根据行业基本面和诸多局限来看,“房票安置”和“以旧换新”是创新手段,能够对局部工作产生促进,但无法成为扭转行业基本面的“杀手锏”。

    2023年12月召开的中央经济工作会议对2024年全年经济工作已经定调。其中有关房地产的表述章节总基调是“持续有效防范化解重点领域风险”。涉房任务包括:

    统筹化解房地产、地方债务等风险。

    坚决守住不发生系统性风险的底线。

    一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

    加快推进“三大工程”。

    完善相关基础性制度。

    加快构建房地产发展新模式。

    可以说这份定调非常务实,对楼市当前阶段的判断非常精准。行文至此,根据以上内容大家应该能够明白,本文的主题是说2024年楼市不宜幻想,无论是买房、买地,还是从事行业相关业务都应该摒弃不切实际的希望。

    潜在利好与局部机会

    颠覆或者反转行业都很难,但局部领域,局部区域实现小范围的突破是大概率事件。无论对开发企业,还是对购房、住房的家庭而言都存在机会。

    我的判断是,2024年的楼市会更加内卷与创新,而在这些创新的趋势下,就是突围的方向。主要预判包括以下几方面:

    第一,新房端,商住趋于“同权”。

    虽然不可能在全国大范围实行,但部分城市、部分区域、部分项目是可能实现商住“同权”的。当然,这个“同权”是逐步实现的过程,并且是阶段性“同权”。

    与此同时,主管部门可以通过下调商办类产品买卖税费、物业费,引导有序合理置换土地,实现商办转住宅性质等,让商办类产品逐步享受与住宅产品同等权益。

    这种政策将让开发商“变废为宝”,加快商办资产的去化,增加资金流。对于购房者而言,可以通过相对较低的门槛享受到与住宅几乎同等的附属权利(如落户、教育等)。

    第二,存量端,逐步优化居住老大难问题。

    物业费标准更加科学严格,包括对住宅管理细则,对商办费用标准合理下调等。房屋维修基金管理更加科学细致。待售产品调整,公摊面积降低,或逐步取消公摊算法。

    这些政策的细化可以缓解业主与物业企业的矛盾,降低居住成本,提升居住满意度,提升物业服务质量,促进物业企业的收费效率等。

    第三,设计端,产品主义时代加速到来。

    伴随土地规划出让条件的不断优化,住房产品迭代的时代将加速到来。新房市场打败二手房的一定是品质,而不是价格。

    主要体现在低容积率、高绿化、低公摊、高得房等。政策将鼓励套内实得面积更大,居住舒适度更强,生活品质更高。

    不是所有的购房者都需要买新房,但要保证让追求改善生活的购房家庭能够有住宅产品升级的机会。

    用新的内卷打破老的内卷是突围的必经之路。

    第四,交易端,加大常规促销手段的优惠力度。

    落户、限售、限购门槛进一步宽松。买卖交易税费利率进一步下降,持续加大补贴。现房销售,交房按揭。由企业或者政府出台保价协议、悔恨协议、追偿协议等。政府和企业进一步提升在交易环节的服务性、公信力,是恢复购房者信心的必要动作。

    对于开发企业而言,2024年,楼市将会进入全面内卷,特别是部分库存较大、去化周期较长的城市,内卷程度更明显。开发企业的属性(国、央企)、产品力、现房、价格等单一维度的价值点已经很难打动购房者。依靠兑现实力整盘营销,全维度体现品质感、性价比将是唯一的出路。这是痛点,也是机会。

    对于购房者而言,从持房成本角度计算,买二手房比买新房更优惠。二手房更具有价格优势,租金回报率更高。

    当前整个市场的购房者都在算账,以住房贷款年利息3.1%至4.2%(公积金贷款、商业贷款)为分水岭。在房价不跌的情况分析下,一套房屋的租金回报率持平或超过这个水平线,就值得购买。如果租金回报率严重低于这个水平线,那么租房就比贷款买房要划算。

    最近,购房者对我提问最多的问题还有:当前是不是买房的好时机?我要不要卖掉二手房换新房?

    我的建议是具体问题具体分析,首先明确买房或卖二手房的最终目的,不要抱有不切实际的希望,不要有高于行情和超过自己能力范围的投资希望。

    对于持房而言,直接收益是租金,间接收益是房价升值。但后面这条通道在当前阶段已经关闭了,那么买房或者持房的家庭就应该着重考虑租金回报和因为房贷利息所带来的家庭损失。

    如果难以通过房产实现升值或保值,起码要努力做到降低家庭负债所带来的资产缩水。同时,不要轻易产生新的负债,这也就是前文所讲到的避免因妄动而出局。

    当前是楼市政策最宽松的历史阶段,是买方市场,对于换房改善充满了友好性。

    结束语

    新的一年,楼市发出的任何政策,都应看作是房地产业自我修复过程中的一个必要动作。消费不是刺激出来的,牛市也不是救出来的,但城市的各项产业是依赖土地发展的。

    行业的修复,深层次依赖的是社会面消费力的修复,依赖于普通家庭经济基本面的修复。城市化红利只是在休整期,并没有发展殆尽,可以在震荡中寻找相对机会,依旧值得谨慎乐观。

    机会不只存在于牛市,很多机会是跌出来的,是调整出来的。当下不再是比拼规模的时代,而是比拼安全、品质、效率和长远复利能力,楼市、媒体等诸多行业皆如此。

    当行业浮躁不安时,淡定就是机会。

    当普遍追逐销售佣金时,优质内容、优秀策划创意、优秀整合方案、优质的服务就是机会。

    当碎片化信息泛滥的时代来临,独立深度思考与完整解决方案就是机会。

    当遍地都是“捡漏”“抄底”的促销诱惑时,立足自身住房需求与经济实力,不贪便宜,从家庭长远综合需求抉择就是机会。

    不跟风盲从,方能看清更多空间和机会。

    借用《繁花》台词“唯有土地与明日同在”,依附于土地之上的城市建设和各项产业才是发展的基石。大家依旧应当对国运带来的城市化红利保持乐观与信心。

    生命之树循环往复,赤子之心常在,期待下个冬去春来。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏编辑

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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