冯毅成:武汉高品质住宅未来能卖到10万?

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2024-04-26 11:23

  • 武汉的高品质住宅战略制定与推进很及时,一个行业有品质,有健康,才有未来。

    冯毅成 这篇文章并非为单个项目炒作而写,而是从未来五到十年武汉楼市的供求关系和产品迭代进行分析。未来,只有极少数楼盘能够实现高溢价,更多的楼盘价格将亲民。

    这里说的高品质住宅实际上包含了第四代住宅,但又不局限于第四代住宅。第四代住宅在全国范围内推广是大势所趋,但这个过程会很漫长,可能需要10年、20年甚至更久,它完全不同于前面三代住宅的推广周期。

    武汉市目前是拿远城区个别项目做第四代住宅试点,并不会急于在中心城区全面铺开,这是因为其中涉及适配性的问题,需要遵循城市发展规律与市场发展规律。

    客观来讲,推广第四代住宅约束条件很多,主要有三点:

    第一是气候条件制约。

    武汉的夏天和冬天比较漫长,全年几乎有9到10个月是冷热两季,同一天内还可能出现三种季节的温度。这对于以大露台、大阳台为显著特征设计的第四代住宅而言并不太友好。

    第二是景观条件制约。

    第四代住宅的大露台、大阳台优势就在于实现人与自然的交互,其设计对景观视野有非常高的要求。如果项目地块周边没有良好的城市界面与自然景观,那么这种住宅就没有做大露台、大阳台的必要性。同时,这种以牺牲室内采光和隐私性的设计最后可能会因选址不当而“两败俱伤”。

    第三是价格条件制约。

    建造第四代住宅的总体成本明显高于普通住宅,按照目前国内推广试点的数据来看,一般售价要高于普通住宅30%到50%。这样的价格天然决定了项目定位不会太低端,如果出现在市中心,在价格、景观选址的共同约束下,项目定位一定是中高端。

    如果把武汉天地板块一线看江的1500套住宅全部推倒,按照第四代住宅的标准重建,那么同样的占地,可能只能建成1200套甚至只有1000套。按照原有1500套的成本均摊到这1000套至1200套,那么单价则会从5万上涨到7.5万。

    如果加上产品力整体创新带来的溢价,那么可能还要再上升一两万,而顶层复式等“孤品”可能远不止这样的溢价水平。

    所以从以上三点主要制约条件可以看出,第四代住宅在武汉不会马上全面铺开,即使进入市中心推广,也对地块和市场有着极高的适配条件要求。

    高品质住宅不只是第四代住宅,还伴随有智能化、数字化、舒适化等多维度的创新。而这一趋势正是当前中心城区新盘可以采用的。

    高品质住宅新规优势

    高品质住宅新规对建筑设计明显松绑。

    比如阳台进深不低于1.8米,客厅开间不低于5.5米(一级)或5米(二级),室内层高不低于3.1米(一级)或3米(二级),阳台等赠送面积最高可占套内面积的20%等。

    这种松绑实现了品质的跃升,原来普通住宅的阳台进深一般分为三个档次:1.5米、1.8米和2米以上,分别对应刚需、改善、豪宅三个标准。

    如今阳台的“起步价”定在了1.8米,从使用功能上进行了升级。原来普通住宅如果在阳台侧面放置洗衣机和烘干机,一般需要上下摆放,如今因为进深增至1.8米,可以实现两机并排摆放。

    同样,原来普通住宅的层高一般分为三个档次:2.9米、3米、3.1米,如今直接把刚需“层高起步价”从2.9米提高到3.1米,是与原来豪宅的“层高起步价”一个标准。可别小瞧了这增加的20厘米,实际上就是预留了加装地暖和新风管网的空间。

    对于豪宅而言,变化最明显的是得房率。原来豪宅一般为高层甚至是超高层,容积率一般在5—7,公摊一般是30%起步,还有楼栋的公摊在38%甚至40%以上。

    新规之后,允许最高不超过套内总建面20%的赠送,直接将得房率提高到了90%以上,加上门前等空间的拓展优化,可能会实现“零公摊”甚至“负公摊”。

    当然,武汉对高品质住宅还从多个维度提高了设计要求,包括绿地率、容积率、楼高、人均绿地面积、架空层高度、新能源汽车充电设施占比、集中空调系统、智能化等。

    良性竞争引领产品迭代

    虽然当前在武汉中心城区没有推广第四代住宅,但高品质住宅新规出台以后,中心城区的新盘已经争先恐后升级设计,这种良性竞争带来的产品迭代趋势已经确立,今后武汉新房将出现更多根据新规设计的产品,而二手房也将加速分化。

    位于沙湖的招商武昌序项目就是新规之后的第一个创新项目,沙盘展示的超大阳台让人充满了想象空间,这是招商在武汉的最高端项目,一度被誉为“最接近第四代住宅的产品”。

    位于武昌内环东亭地铁站旁的中海中北路项目,也是按照新规设计,把大横厅、高赠送展露无遗。与此同时,拿地要求已经明确将在地块建设九年一贯制教育配套。

    据悉,项目将引进武汉小学和武珞路实验初中两所分校。这种教育品牌不仅是武昌教育圈的第一梯队,就是放在武汉来比拼也是第一梯队。官方将在近期释放消息。

    还有建发宝通寺项目,最近也非常受关注,据说也会将按照新规重点提升产品力。去年首次进入武汉内环的建发,在沙湖建发朗玥项目创下多个销售奇迹,在备案价4万+的豪宅中销量一直保持第一。产品力创新和新中式风格就是就是该项目的特色。此次新规无疑将放大建发的产品力优势。

    而被誉为二七滨江“公区天花板”的新希翼D10天元,凭借奢装为武汉豪宅开创了新纪元,D10天元项目已经提前封顶,实现了外立面曲面造型,且基本安装完毕。这也是第一个在武汉宣布涨价的豪宅,其底气来源于实力。

    与该地块距离不远的临江地块也计划于今年面世,将在新规之下打造新希翼在全国最具产品力的项目,引入中国第四座“黑珍珠”产品,看江楼栋预期价格在8万以上。

    参考目前同板块的绿城黄浦湾,一线看江楼栋价格已经卖到了8.5万至9.5万元,具有后发优势的新希翼D10未来临江地块还有巨大的发挥与想象空间。

    而华润瑞府今年新入市的产品代表着华润在武汉的最高水准,不断自我迭代的产品力已经体现在了新的样板间上。

    新规之后,二七滨江中信泰富滨江金融城也加快了临江楼栋的建设,预计大概率将实现一次产品力的跨越。

    受到这种良性竞争影响的还有宸嘉100,其四栋一线临江的豪宅用了两年快速售罄,而公寓嘉佰轩产品也在快马加鞭入市,有望再次实现现象级销售。伴随区域住宅产品力整体提升和价格的突破,嘉佰轩公寓产品也打开了上升空间。

    值得一提的是,中产家庭改善产品也受到新规的引领,加快了产品迭代。

    武昌徐东销品茂附近的纯新盘城投金沙府即将入市,有效填补了徐东乃至武昌内环近十年无“中改”产品的空缺。

    项目不仅对室内部分做了高得房率设计,而且在公区部分,项目还针对目前“中改”产品“缺乏成人社交与儿童社交场地”的痛点,专门设计了共享厨房、儿童学堂和大草坪等,能够满足儿童派对、成人社交等需求。这些泛会所是套内空间的功能延伸,让人在小区既能享受生活多元化场景带来的居住乐趣,又能很好地保护家庭隐私,让不同年龄的业主有更多的获得感。

    未来到10万,修复价格生态链

    未来5到10年,武汉楼市会有哪些明显的趋势?可以肯定的有两点:

    第一,武汉核心区域的一线临江住宅地块基本绝版。

    第二,伴随高品质住宅新规的推进和政策的不断优化,第四代住宅或者无限接近第四代住宅的产品将出现在中心区域。

    那些中心城区的超大综合体开发周期将长达十年以上,其中一些楼栋或部分房源很可能就诞生出单价10万的豪宅。

    如果上述条件届时均满足,像武汉长江天地等一线临江的部分房源就很有可能实现这样的猜想。

    而一个更大的可被视为行业利好的动作是,成都万华在2022年就进入了武汉,项目去年已经开工。

    万华所开发的成都麓湖生态城被誉为亚洲十大豪宅之一,独栋别墅最高卖到一个亿,单套500多平米的大平层卖到了4000多万,而且项目开发多年来一直处于一房难求的紧俏状态。

    在我受万华集团邀请参观麓湖的交流中,对方表示虽然当前全国楼市处于低迷期,但他们看到了武汉楼市两个重要的积极信号:

    第一是豪宅价格天花板已经打开,这意味着具有较高产品力的豪宅已经进入了价格上升通道。

    第二是武汉楼市对建筑的规划政策不断宽松,不断优化。这些政策越来越友好,给了设计师很大的创新空间。

    这两点足以支撑未来武汉楼市出现更多高品质的住宅,这也标志着武汉楼市进入了新的时代。

    过去,全国楼市的普涨具有周期性的金融泡沫成分。未来很难再出现普涨,楼市一定会加速分化,而分化的核心要素就是产品力。

    所以,武汉楼市已经进入到了高质量发展阶段,这是一个靠产品力说话的时代。

    强者恒强,优胜劣汰才是健康的市场机制。正如这两年,豪侈品也发生了分化,重奢品牌香奈儿、迪奥每年都会涨价10%至20%。劳力士也是溢价幅度最高的名表之一。

    武汉楼市正在下一盘大棋,从价格上修复市场信心,让价格生态链健康发展,才可能让楼市相关产业回归到良性循环。

    当然,未来只有少部分楼盘能够实现高价,更多楼盘将会是亲民价格。这样的策略是既稳定房价,保障民生,又用健康的价格生态鼓励了行业发展。价格代表趋势,品质才是核心。楼市的发展,要兼顾不同需求层次的购房者利益。

    正如我之前在博鳌房地产论坛发表的观点,虽然近年来楼市困难,大家都盯着下限看,但一个行业的发展一定是靠上限的突破。

    武汉的高品质住宅战略制定与推进很及时,一个行业有品质,有健康,才有未来。

    预计4月底5月初,武汉将出新一版的“汉十条”,5月11日将举办武汉房交会,同时也会召开高品质住宅论坛,将展示更多住房与生活趋势,值得期待。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏编辑

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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