对于楼市未来,大家应该在谨慎乐观中提升更大的信心。
冯毅成 2024年9月下旬,中国楼市迎来了史诗级救市政策。
从目前第一阶段救市效果看,主要是在信心面上发挥作用。市场的参与主体是消费者,消费者有钱,有希望才能救活市场。
目前的信心提振,主要是在传递国家坚决救市的意志,但是目前水还没有流到广大家庭,各项政策的具体实行标准和落实仍然需要一个过程完成。
第二是目前暂时没有实现全行业上涨,只能说建立一个止跌的预期,但这个过程需要时间,发布一连串政策和发动舆论炒作只是完成了第一步。后续还有诸多动作需要较长的过程实行。
比如各地方商业银行对于存贷利率的下调将在本月陆续完成。
目前市场上不少楼盘已经选择借势炒作,制造“收折扣”“涨价”甚至饥饿营销等噱头,希翼试探市场的反应效果。当然,从局部区域、局部楼盘的业绩看,数据确实有起色。
另外,局部区域、局部企业因为现金流压力和既定销售目标压力,并不会因为新政的出台而减缓压力,它们仍然会选择以价换量,所以楼市价格和成交量止跌回稳是政策目标,但不等于实际情况的必然,目标与现实之间还有距离与过程。
从大家熟悉的某二线城市看,整个市场的投资价值仍然有待观察,至少目前租售比普遍低于2%。
该二线城市新房库存量较大使得新房涨价显得困难较大。该城市的去化周期按照今年上半年不同统计口径是23个月或47个月左右。所以老百姓在这个城市买房就不用问身边的媒体、中介、销售员会不会涨价。
这种新房库存太大的城市,真正想改善供求关系,想去库存,还是要一方面限制供应,第二是拆房子,是真真实实地去拆,只有拆掉,彻底报废,市场的存量才会下来,然后才会制造新增需求。至于目前推行的“收购保障房”更像是暂时性的、过渡性的政策。
从本轮救市出新政至今的半个月市场表现来看,新房市场成交的主力人群并不是增量客户,而是那些原本就有买房计划且一直观望的人群。
新政刺激了这批人调整后市预期,提高信心,缩短了决策周期,但对于增量客户的刺激与拉动有限,具体效果仍然需要更长时间观察。
本次政策集中发布并不意味着后续无牌可打,未来,政策工具箱仍然有较多的牌可打。
另外,参考2015年,也是先发动股市牛市,再出现楼市牛市。相比于楼市,股市的成交链条更短,老百姓更容易通过市场交易实现短期获利,提升家庭收入,改善负债情况。
因此,从改善全民家庭收入的角度看,短期内通过股市发钱是一条高效、合理的路径。短期内,楼市难以唱主角,但有关楼市的利好仍然会持续产生。
在美联储公布降息后,我国发起了楼市“史诗级救市”,从以上时间点的选择和政策内容方向,大家看到了高层对于楼市工作的战略眼光和精准布局,大家有理由相信高层对于全局通盘考虑的科学性、合理性、有效性和政策实行的意志力。
对于楼市未来,大家应该在谨慎乐观中提升更大的信心。
冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏编辑
撰文:冯毅成
审校:劳蓉蓉